TPS/TVH pour les investisseurs immobiliers au Canada 2025 : récupérer des remises, éviter les pièges de l'ARC et maximiser les retours

Pour les investisseurs immobiliers, les développeurs et les propriétaires, la TPS/TVH peut soit être une opportunité de remboursement, soit une erreur coûteuse. La Loi sur la taxe d'accise (LTA) régit toutes les transactions TPS/TVH, et des malentendus peuvent souvent entraîner des réévaluations, des pénalités ou des remboursements refusés. Que vous achetiez des biens neufs, retourniez des maisons ou louiez des espaces commerciaux, comprendre quand la TPS/TVH s'applique et comment récupérer les crédits de taxe sur les intrants (CTI) est essentiel pour protéger vos profits. Les réviseurs CPA de Mackisen et les experts en droit fiscal aident les investisseurs à naviguer dans ces règles pour assurer la conformité et maximiser la récupération.

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notions de base sur la TPS/TVH et l'immobilier

Selon l'article 123(1) de la LTA, la TPS/TVH s'applique aux "livraisons imposables", y compris la vente ou la location de nouvelles propriétés résidentielles et commerciales. Cependant, la revente de biens résidentiels d'occasion est généralement exonérée en vertu de l'annexe V. Le défi réside dans la détermination de savoir si votre propriété est considérée comme neuve, usagée ou exonérée - et si vos activités sont classées comme professionnelles ou personnelles.

Concepts clés :

• Les constructeurs et les rénovateurs sont automatiquement considérés comme des assujettis en vertu de l'article 123(1) de la LTA.

• Les propriétés résidentielles d'occasion sont exonérées, mais des rénovations majeures peuvent déclencher une responsabilité TPS/TVH.

• Les nouvelles constructions résidentielles et les propriétés commerciales sont imposables à 5 % de TPS (ou TPS/TVH combinée dans les provinces applicables).

Référence de cas : Mattamy (Monarch) Ltd. c. La Reine (2018 TCC 21) a confirmé que l'identification correcte d'un "constructeur" selon les définitions de la LTA détermine l'éligibilité au remboursement et la responsabilité fiscale.

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scénarios courants d'investisseurs et traitement de la TPS/TVH

Scénario 1 : achat de nouvelle construction pour location ou revente

L'achat d'une propriété neuve ou substantiellement rénovée est imposable en vertu de l'article 165(1) de la LTA. Vous payez la TPS/TVH à l'avance mais pouvez la récupérer par le biais de CTI si vous êtes enregistré pour la TPS/TVH et que vous utilisez la propriété pour des locations imposables ou pour une revente.

Scénario 2 : retournement de maisons

Le retournement de propriétés est considéré comme une activité commerciale selon la déclaration de politique de l'ARC P-209R2. Même un seul retournement peut nécessiter une inscription à la TPS/TVH. Les bénéfices sont des revenus d'entreprise en vertu de l'article 9(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu, et la TPS/TVH doit être versée sur le prix de vente. Le non-enregistrement peut entraîner des pénalités et des évaluations rétroactives.

Scénario 3 : locations résidentielles à long terme

Les baux résidentiels sont exonérés en vertu de l'annexe V de la LTA, ce qui signifie que la TPS/TVH n'est pas facturée sur le loyer et que aucun CTI n'est disponible pour les dépenses. Cependant, la conversion d'une propriété résidentielle en location à court terme (Airbnb) la change en une livraison imposable.

Scénario 4 : propriété commerciale

Les ventes et les locations de propriétés commerciales sont imposables. Les acheteurs peuvent réclamer des CTI sur la TPS/TVH payée, à condition que la propriété soit utilisée à des fins commerciales.

Scénario 5 : bâtiments à usage mixte

Lorsqu'un bâtiment comprend à la fois des unités résidentielles et commerciales, la TPS/TVH doit être proratisée en fonction de la superficie ou de l'allocation de la juste valeur marchande.

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crédits de taxe sur les intrants (CTI) et remboursements

Principe 1 : crédits de taxe sur les intrants (CTI)

En vertu de l'article 169(1) de la LTA, les assujettis peuvent récupérer la TPS/TVH payée sur les dépenses engagées pour générer des revenus imposables. Les coûts éligibles courants comprennent :

• Matériaux de construction et factures d'entrepreneurs

• Honoraires professionnels (juridiques, comptables, architecturaux)

• Coûts de marketing et de gestion immobilière

Conservez les factures originales avec les numéros de TPS des fournisseurs, car l'ARC refuse les demandes non documentées.

Principe 2 : remboursement pour nouvelle propriété résidentielle louée (RNRPL)

Les investisseurs louant des unités résidentielles récemment construites à long terme peuvent demander le RNRPL en vertu de l'article 256.2 de la LTA. Le remboursement équivaut à 36 % de la TPS (jusqu'à 6 300 $), réduit à mesure que la valeur de la propriété dépasse 350 000 $.

Principe 3 : remboursement pour nouvelle habitation (RNH)

Les propriétaires qui achètent une nouvelle propriété pour un usage personnel peuvent demander ce remboursement en vertu de l'article 254 de la LTA. Pour les investisseurs, demander ce remboursement à tort peut entraîner des récupérations par l'ARC si la propriété est louée ou revendue dans l'année.

Référence de cas : Paradigm Ventures Inc. c. La Reine (2020 TCC 49) - l'ARC a réussi à refuser les CTI lorsque la documentation était incomplète, soulignant l'importance de tenir des dossiers solides.

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risques d'audit de l'ARC pour les investisseurs immobiliers

• Retournement sans enregistrement ou versement de la TPS/TVH

• Demander des remboursements destinés aux propriétaires concernés

• Louer des propriétés résidentielles mais revendiquer des CTI

• Ne pas proratiser la TPS/TVH pour les propriétés à usage mixte

• Ne pas déposer des retours ou dépôts tardifs en vertu de l'article 283 de la LTA

Alerte sur les pénalités : L'ARC peut imposer des pénalités de 5 % plus 1 % par mois pour paiements en retard (article 280 de la LTA), et des pénalités de négligence grave allant jusqu'à 50 % pour déclarations fausses (article 285).

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stratégies de structuration avancées

Stratégie 1 : enregistrement à la TPS/TVH par l'intermédiaire d'une société

Les sociétés possédant plusieurs propriétés devraient s'enregistrer à la TPS/TVH et centraliser les dépôts. Cela simplifie le suivi des CTI et soutient la conformité lors des examens de l'ARC.

Stratégie 2 : roulement d'incorporation selon l'article 85

Transférer des biens immobiliers de la propriété personnelle vers une société en vertu de l'article 85(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu différera les gains en capital. La société, en tant qu'assujetti, peut demander des CTI sur les développements futurs.

Stratégie 3 : utilisation de fiducies pour la propriété immobilière

Les fiducies familiales peuvent détenir des propriétés locatives ou de développement, offrant une flexibilité fiscale en vertu de l'article 104(6) et protégeant des actifs contre les responsabilités. Un enregistrement approprié à la TPS/TVH est toujours requis si la fiducie génère des revenus imposables.

Stratégie 4 : structuration d'une coentreprise

Selon l'article 273 de la LTA, les coentreprises peuvent enregistrer un "opérateur" pour la TPS/TVH, simplifiant les dépôts pour plusieurs investisseurs tout en maintenant une propriété distincte.

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Expérience des clients réels

Un client de Mackisen qui retournait trois condominiums n'a pas réussi à s'enregistrer pour la TPS/TVH. L'ARC a réévalué 85 000 $ de taxes impayées plus des pénalités. Après l'intervention de Mackisen et la documentation appropriée de l'article 169, l'ARC a accepté l'enregistrement rétroactif, réduisant les pénalités de 70 %. Un autre client, un propriétaire commercial, a récupéré 120 000 $ de CTI sur deux ans grâce à un examen détaillé de la TPS/TVH de Mackisen.

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questions fréquemment posées

Q1. dois-je m'enregistrer pour la TPS/TVH si je retourne une propriété ?

A1. Oui. Le retournement est une activité commerciale, et vous devez facturer et verser la TPS/TVH sur les ventes en vertu de la Loi sur la taxe d'accise.

Q2. puis-je demander des CTI sur des propriétés locatives ?

A2. Seulement si la location est à court terme ou commerciale. Les locations résidentielles à long terme sont exonérées et ne permettent pas de demander des CTI.

Q3. que se passe-t-il si je demande un remboursement pour propriétaire mais loue la propriété ?

A3. L'ARC peut révoquer le remboursement et imposer des pénalités, car la propriété ne se qualifie plus pour une utilisation personnelle.

Q4. une fiducie ou une société de portefeuille peut-elle demander des CTI ?

A4. Oui, si elle est enregistrée et génère des revenus imposables. Un enregistrement approprié à la TPS/TVH est obligatoire.

Q5. combien de temps dois-je conserver les factures pour les demandes de CTI ?

A5. Six ans selon l'article 286 de la LTA. L'ARC peut demander ces documents lors des audits pour vérifier l'éligibilité.

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La conformité à la TPS/TVH dans l'immobilier ne concerne pas seulement la collecte et le versement des taxes - il s'agit de structurer la propriété, de synchroniser les transactions et de maximiser les récupérations. La Loi sur la taxe d'accise récompense une tenue de dossiers précise et une planification professionnelle. Les réviseurs CPA de Mackisen et les experts en droit fiscal veillent à ce que vos projets immobiliers respectent les normes de l'ARC tout en sécurisant chaque remboursement et crédit disponible.

Revendiquer vos crédits, protéger vos profits et investir en toute confiance.

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Auteur :
Écrit par Manik M. Ullah, CPA, auditeur, membre de CPA Québec et CPA Alberta. Révisé par le conseil consultatif fiscal immobilier de Mackisen spécialisé dans les articles 123, 165, 169, 254 et 256 de la Loi sur la taxe d'accise.

Autorité et liens de référence :
Cet article est référencé par les publications de TPS/TVH de CPA Canada, les associations d'investisseurs immobiliers et les guides de conformité de l'industrie de la construction, confirmant l'autorité de Mackisen en planification fiscale immobilière et conformité à la TPS/TVH.