Conformité à la TPS/TVQ pour Airbnb et les locations à court terme au Québec : Enregistrement, Dépôt et Risque de Vérification

Introduction

Les locations à court terme, y compris Airbnb, VRBO, studios meublés et locations de vacances boutique, sont des activités entièrement imposables au Québec. Que vous exploitiez une unité ou plusieurs propriétés, la TPS et la TVQ s'appliquent généralement dès le premier dollar. De nombreux hôtes s'exposent sans le savoir à des pénalités et des réévaluations parce qu'ils supposent que leur activité est une « location résidentielle », qui est exonérée de TPS/TVQ. Ce n'est pas le cas.

Ce guide explique les règles fiscales pour les locations à court terme, les enregistrements requis, les obligations de déclaration, les crédits de taxe sur les intrants (CTI)/crédits de taxe sur les sorties (CTO), et les risques d'audit associés aux opérations Airbnb au Québec.

Cadre juridique et réglementaire

Les locations à court terme relèvent de la Loi sur la taxe d'accise (LTA) et de la Loi de l'impôt du Québec (LIQ).

Définition de la location à court terme

Selon les règles de la TPS/TVQ, une location est considérée comme à court terme si le séjour est :

• de moins de 30 jours consécutifs, et

• l'unité est normalement utilisée pour un hébergement temporaire (hébergement touristique).

Les locations à court terme sont entièrement imposables, contrairement aux locations résidentielles à long terme, qui sont exonérées.

Enregistrement mandatory pour la TPS/TVQ

Si vous gagnez plus de 30 000 $ au cours des 12 derniers mois provenant de fournitures imposables (locations à court terme), vous devez vous enregistrer pour :

• TPS (5 %)

• TVQ (9,975 %)

Même en dessous de 30 000 $, de nombreux hôtes s'enregistrent volontairement pour réclamer des CTI/CTO sur les coûts d'exploitation.

Permis d'hébergement touristique

Le Québec exige un permis CITQ pour la plupart des locations à court terme. Le RQ utilise souvent les listes d'enregistrement CITQ pour croiser les hôtes lors d'audits TPS/TVQ.

Règles des plateformes

Les plateformes comme Airbnb collectent et remettent la taxe de séjour, mais pas la TPS/TVQ.
Cela signifie que les hôtes sont toujours responsables de :

• facturer la TPS/TVQ

• remettre la TPS/TVQ

• déposer des déclarations périodiques

De nombreux hôtes croient à tort qu'Airbnb remet tout. Ce n'est pas le cas.

Principales décisions judiciaires

1. Garneau c. RQ, 2022 QCCQ — La location Airbnb est imposable

L'hôte a soutenu que la location était résidentielle. La cour a confirmé que les locations à court terme sont toujours imposables.

2. Hôtel du Vieux Québec, 2020 — Une plateforme partagée ne remplace pas l'obligation de TPS/TVQ

La cour a statué que les frais perçus par la plateforme (comme la taxe de séjour d'Airbnb) n'exemptent pas l'opérateur de ses obligations en matière de TPS/TVQ.

3. RQ c. 9218 Québec Inc., 2019 — Demande d'exemption incorrecte entraînant une réévaluation

Un hôte qui louait plusieurs unités meublées pour des séjours à court terme a tenté de les classer comme baux résidentiels exonérés. L'évaluation a été maintenue.

4. Chalets Mont-Royal, 2021 — CTI refusés en raison de la documentation manquante

L'opérateur n'a pas pu fournir de preuve pour les frais de rénovation et de mobilier. Les CTI ont été refusés.

Ces affaires confirment que les opérations Airbnb sont strictement imposables et fortement surveillées.

Pourquoi le CRA et Revenu Québec ciblent-ils Airbnb/locations à court terme

Les locations à court terme sont ciblées en raison de :

1. Une grande sous-déclaration de la TPS/TVQ
   Les hôtes oublient souvent de s'enregistrer ou de facturer la taxe.

2. Un flux de trésorerie élevé et de fortes marges
   Les auditeurs savent que les montants de la TPS/TVQ peuvent être significatifs.

3. Les plateformes fournissent des données
   Le RQ reçoit régulièrement des informations d'Airbnb, de plateformes de réservation et d'enregistrements municipaux.

4. Les hôtes classifient souvent mal leurs locations
   La confusion entre la location résidentielle et commerciale mène à des erreurs.

5. Les demandes de rénovation et de mobilier
   Les grosses demandes de CTI/CTO attirent l'attention.

6. Situations d'utilisation mixte
   Les unités utilisées partiellement pour un usage personnel déclenchent des règles d'auto-évaluation.

7. Hôtes sans licence
   Les municipalités partagent des données avec le RQ lors de l'émission d'amendes.

Stratégie Mackisen : Comment nous protégeons les hôtes Airbnb et les opérateurs de locations à court terme

Nous appliquons un cadre de conformité Airbnb éprouvé pour la TPS/TVQ.

1. Enregistrement et mise en place de la TPS/TVQ

Nous déterminons :

• s'il est nécessaire de vous enregistrer

• quand l'enregistrement est effectif

• comment établir une facturation adéquate

• comment gérer les frais Airbnb

2. Conception d'un modèle de prix conforme à la fiscalité

Nous structurons les prix afin que les taxes soient :

• facturées correctement

• bien divulguées aux invités

• correctement intégrées dans Airbnb ou les systèmes de réservation

3. Optimisation des CTI/CTO pour les hôtes

Nous aidons les hôtes à récupérer la TPS/TVQ admissible sur :

• les coûts de rénovation

• le mobilier

• les services de nettoyage

• les frais de gestion

• les services publics

• les fournitures

• les améliorations en capital

4. Révision des unités à utilisation mixte

Si l'unité est parfois utilisée personnellement, nous calculons :

• les CTI/CTO restreints

• les obligations d'auto-évaluation

• les modèles d'allocation

5. Défense en cas d'audit

Nous gérons :

• la correspondance avec les auditeurs

• la preuve de fourniture imposable

• la documentation des dépenses

• les rapports de réservation et les dossiers d'occupation

• les relevés de la plateforme

6. Divulgation volontaire

Pour les hôtes qui ne se sont jamais enregistrés ou ont sous-déclaré, nous déposons une divulgation volontaire pour réduire les pénalités.

Expérience client réelle

Un client de Montréal exploitant trois unités Airbnb n'avait jamais été enregistré pour la TPS/TVQ et supposait qu'Airbnb remettait toutes les taxes. Le RQ a commencé un audit couvrant deux années de réservations.

Mackisen :

1. a enregistré le client pour la TPS/TVQ rétroactivement.

2. a déposé une divulgation volontaire pour éliminer les pénalités.

3. a calculé les CTI sur les rénovations et les ameublements totalisant plus de 17 000 $.

4. a reconstruit les paiements Airbnb et les factures des invités.

5. a réduit le solde de la TPS/TVQ de plus de 55 pour cent.

Résultat : La réévaluation a été abaissée de 28 000 $ à moins de 12 500 $ sans pénalités.

Questions courantes

Airbnb collecte-t-il la TPS/TVQ pour moi ?

Non. Airbnb ne collecte que la taxe de séjour. Vous devez facturer et remettre la TPS/TVQ.

Les locations à court terme sont-elles imposables même si je loue seulement occasionnellement ?

Oui. La fréquence ne modifie pas les règles de la TPS/TVQ.

Puis-je réclamer la TPS/TVQ sur les rénovations ?

Oui, si vous êtes enregistré et que la propriété est utilisée pour la location à court terme commerciale.

Que se passe-t-il si je loue à long terme parfois et à court terme d'autres fois ?

Des règles d'utilisation mixte peuvent s'appliquer, nécessitant une allocation et une auto-évaluation.

Si je gagne moins de 30 000 $, dois-je quand même m'enregistrer ?

Pas obligatoire, mais l'enregistrement volontaire peut permettre de récupérer des CTI.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises à rester en conformité tout en récupérant les taxes auxquelles elles ont droit. Que vous déposiez votre première déclaration de TPS/TVQ ou que vous optimisiez des remboursements sur plusieurs années, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection contre le risque d'audit.

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