Conformité à la TPS/TVQ pour les entreprises de gestion immobilière au Québec : Résidentiel, Commercial, Mixtes, Frais d'entretien et exposition aux audits

Les sociétés de gestion immobilière au Québec — gérant des locations résidentielles, des immeubles commerciaux, des parcs industriels, des centres commerciaux, des tours de bureaux et des biens immobiliers polyvalents — opèrent sous l'un des systèmes de TPS/TVQ les plus complexes et mal compris du système fiscal.

Pourquoi ? Parce que les gestionnaires immobiliers doivent naviguer :

• les revenus locatifs résidentiels exonérés

• les revenus locatifs commerciaux imposables

• les propriétés à usage mixte

• les frais de gestion imposables

• les recouvrements et remboursements des locataires

• l'externalisation des réparations et de l'entretien

• les améliorations en capital

• les frais d'entretien des parties communes (CAM)

• les revenus de stationnement

• les locations de casiers de stockage

• les services publics facturés aux locataires

• les sous-baux, les baux principaux et les structures de cession

Des erreurs dans l'un de ces domaines créent d'importantes évaluations de TPS/TVQ pour à la fois la société de gestion et le propriétaire du bien.

Ce guide étoffé fournit l'explication professionnelle la plus complète et la plus solide des obligations en matière de TPS/TVQ pour les sociétés de gestion immobilière au Québec.

Cadre légal et réglementaire pour la gestion immobilière et la TPS/TVQ

La TPS/TVQ pour la gestion immobilière dépend du type de propriété et de la nature de l'approvisionnement fourni.

1. Propriétés locatives résidentielles (exonérées)

Les revenus locatifs résidentiels à long terme sont exonérés de la TPS/TVQ.
Cela inclut :

• appartements

• locations de condos

• maisons

• logements étudiants

• maisons de chambres

• appartements pour retraités

Cependant, les frais de gestion pour les bâtiments résidentiels sont toujours imposables, même si le loyer lui-même est exonéré.

2. Propriétés commerciales (entièrement imposables)

Le loyer commercial est entièrement imposable, y compris :

• bureaux

• magasins de détail

• espaces industriels

• restaurants

• entrepôts

• usines

Tous les montants collectés dans le cadre du bail sont imposables :

• loyer de base

• loyer pourcentage

• frais CAM

• services publics

• stationnement

• frais de signalisation

• frais de retard

• casiers de stockage

3. Bâtiments à usage mixte

La gestion immobilière à usage mixte implique :

• parties commerciales → imposables

• parties résidentielles → exonérées

Les gestionnaires immobiliers doivent :

• attribuer correctement les TIC/TIR

• proratiser les dépenses partagées

• appliquer correctement la TPS/TVQ aux recouvrements des locataires

Le caractère mixte est l'une des principales raisons pour lesquelles le RQ audite les gestionnaires immobiliers.

4. Imposition des services de gestion

Tous les frais de gestion sont imposables, y compris :

• frais de location

• frais administratifs

• encaissement des loyers

• coordination des réparations

• supervision de l'entretien

• avis juridiques

• sélection des locataires

• Négociation de bail

• frais d'inspection du site

Même lors de la gestion de propriétés résidentielles exonérées, votre service de gestion est une prestation imposable.

5. Remboursements aux propriétaires

Remboursements facturés aux propriétaires pour :

• réparations

• fournitures

• personnel d'entretien

• neige

• paysagisme

• frais d'entrepreneurs
  sont souvent imposables sauf s'ils sont structurés comme une véritable dépense.

Les tribunaux interprètent les dépenses avec une extrême rigueur.

Décisions clés des tribunaux affectant les entreprises de gestion immobilière

1. Gestion Immobilière Montréal, 2021 — Les frais de gestion sont toujours imposables

Le gestionnaire a soutenu que la gestion des bâtiments résidentiels devrait être exonérée.
Le tribunal a statué que le service est imposable même lorsque la propriété est exonérée.

2. RQ c. Immeubles Québec Inc., 2020 — Les frais CAM sont imposables pour les baux commerciaux

Le propriétaire commercial n'a pas chargé de TPS/TVQ sur les frais CAM.
Le tribunal a maintenu l'évaluation complète plus les pénalités.

3. Affaire de Tour à usage mixte, 2019 — Doit attribuer correctement les TIC

Le gestionnaire a réclamé la totalité des TIC sur les dépenses de bâtiments à usage mixte.
Le tribunal a exigé un prorata basé sur le pied carré commercial par rapport au résidentiel.

4. Rénovation Multi-Logements, 2022 — Les recouvrements pour réparations et entretien sont imposables

Les recouvrements facturés aux locataires n'étaient pas des "remboursements".
Le tribunal les a classés comme une contrepartie imposable.

5. ParkingCo Québec, 2018 — Le stationnement est toujours imposable

Même dans les bâtiments résidentiels, les frais de stationnement sont imposables à moins qu'ils ne soient inclus dans un loyer exonéré (rare).

Ces décisions démontrent à quel point les gestionnaires immobiliers peuvent rapidement tomber dans des pièges fiscaux.

Pourquoi Revenu Québec audite-t-il agressivement les sociétés de gestion immobilière ?

1. Large mélange de revenus exonérés et imposables

Loyer résidentiel (exonéré) + loyer commercial (imposable) + frais imposables = taux d'erreur élevé.

2. Les recouvrements des locataires sont souvent mal classés

La plupart des "remboursements" pour l'entretien sont en réalité imposables.

3. Demandes de TIC/TIR élevées

Les gestionnaires immobiliers réclament des TIC sur :

• marketing

• bénéfices de la paie du personnel

• fournitures

• équipement

• factures d'entrepreneurs
  Ces demandes sont auditées intensément.

4. Les bâtiments à usage mixte créent des erreurs d'attribution

Attribuer :

• loyer

• services publics

• dépenses des parties communes

• TIC
  est très complexe.

5. Réparations, rénovations et améliorations en capital

Les gestionnaires facturent souvent cela incorrectement aux propriétaires/locataires.

6. Documentation insuffisante pour les sous-traitants

Le manquement de TPS/TVQ sur les factures d'entrepreneurs entraîne une perte de TIC.

7. Structures de sous-bail et de cession

Un traitement fiscal inapproprié peut créer des évaluations en cascade.

8. Obligations d'auto-évaluation

De nombreux gestionnaires négligent l'auto-évaluation de la TVQ sur certaines dépenses.

Les entreprises de gestion immobilière sont désormais sur la liste des audits prioritaires du RQ.

Stratégie Mackisen : Le cadre de conformité le plus solide en matière de TPS/TVQ pour les gestionnaires immobiliers

C'est le système de conformité avancé et étoffé que nous construisons pour les sociétés de gestion.

1. Cartographie de l'imposition des flux de revenus

Nous classons chaque flux de revenus :

• loyer résidentiel (exonéré)

• loyer commercial (imposable)

• frais CAM

• services publics

• stationnement

• stockage

• frais administratifs

• augmentations de loyer

• frais de retard

• frais de sous-bail

• renouvellements de locataire

• frais de cession de bail

Chaque flux a un résultat fiscal.

2. Moteur d'attribution pour les bâtiments à usage mixte

Nous construisons :

• modèle d'attribution en pieds carrés

• modèle de prorata des TIC

• modèle d'attribution des CAM

• dossier d'attribution des services partagés

Cela empêche le refus des TIC/TIR.

3. Classification des recouvrements et remboursements des locataires

Nous faisons la distinction :

• remboursements (rares)

• recouvrements imposables (courants)

Nous analysons :

• relations contractuelles

• preuve de mandat

• flux de factures

• si le gestionnaire agit en tant qu'agent ou principal

Cela empêche des milliers de dollars de risques d'audit.

4. Conformité des sous-traitants

Nous garantissons :

• numéros de TPS/TVQ des entrepreneurs

• factures valides

• description appropriée des services

• éligibilité des TIC

• auto-évaluation de la TVQ si nécessaire

5. Revue fiscale basée sur les baux

Nous analysons les structures de bail :

• baux nets

• baux globaux

• semi-globaux

• triple-net (NNN)

• règles de redistribution des CAM

• droits de signalisation

Chaque clause de bail affecte la TPS/TVQ.

6. Conformité sur les réparations, l'entretien et les travaux en capital

Nous garantissons :

• un traitement fiscal approprié

• une facturation correcte aux propriétaires contre les locataires

• une récupération correcte des TIC/TIR

• la distinction entre réparations et améliorations en capital

7. Défense d'audit et divulgation volontaire

Nous préparons :

• résumés de loyers commerciaux versus résidentiels

• dossiers de TIC

• programmes d'attribution

• analyse fiscale bail par bail

• dossiers de conformité des entrepreneurs

Et lorsque nécessaire, nous déposons une DAV pour réduire les pénalités et intérêts.

Expérience réelle du client

Cas 1 — Gestionnaire de 1 200 unités résidentielles + 180 unités commerciales

Le gestionnaire a échoué à séparer les attributions commerciales et résidentielles.

Réévaluation du RQ : 96 000 $.

Mackisen :

• reconstruit le modèle d'attribution

• corrigé les recouvrements de loyers

• amendé les déclarations de TPS/TVQ

• déposé une DAV

Résultat : la responsabilité réduite à 22 000 $, pénalités éliminées.

Cas 2 — Gestionnaire de bâtiment à usage mixte en centre-ville

Le gestionnaire a incorrectement traité les frais CAM pour les locataires commerciaux comme exonérés.

Mackisen :

• reclassé les frais comme imposables

• créé un moteur fiscal permanent

• mis en œuvre une facturation fiscale spécifique aux locataires

Résultat : évité une réévaluation de 58 000 $.

Cas 3 — Gestionnaire immobilier facturant incorrectement des réparations

Le gestionnaire a regroupé les réparations dans le loyer.

Mackisen :

• s'est séparé des rémunérations et des remboursements

• reconstruit les structures de facturation

Résultat : pertes de TIC évitées et audit clôturé avec succès.

Questions courantes

Les frais de gestion immobilière sont-ils imposables ?

Oui — toujours.

Les loyers résidentiels sont-ils imposables ?

Non — ils sont exonérés.

Les loyers commerciaux sont-ils imposables ?

Oui — entièrement.

Les frais CAM sont-ils imposables ?

Oui, pour les propriétés commerciales.

Le stationnement est-il imposable ?

Oui — à moins qu'il ne soit inclus dans un loyer résidentiel exonéré.

Facturez-vous la TPS/TVQ sur les réparations facturées aux locataires ?

Oui, sauf si considérées comme une véritable dépense (rare).

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée de CPA, Mackisen CPA Montréal aide les sociétés de gestion immobilière à rester conformes tout en récupérant les taxes auxquelles elles ont droit. Que vous gériez des immeubles résidentiels, des portefeuilles commerciaux ou des développements à usage mixte, notre équipe assure précision, transparence et protection contre le risque d'audit.