Rénovation immobilière et règles de revenus d'entreprise de l'ARC

Introduction
Comprendre les règles de la revente de maisons et des revenus d'entreprise de l'ARC est essentiel pour les investisseurs immobiliers, les rénovateurs, les entrepreneurs, les agents immobiliers et les propriétaires qui achètent et vendent fréquemment des propriétés. De nombreux contribuables supposent à tort que la vente d'une propriété qualifie automatiquement pour l'exemption de résidence principale ou le traitement des gains en capital. En réalité, l'ARC considère souvent l'activité de revente comme une entreprise, ce qui signifie que 100 % du profit est imposable en tant que revenu d'entreprise et l'exemption de résidence principale ne s'applique pas. Revenu Québec suit également des lignes directrices strictes, en particulier pour les ventes répétées. Ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur la revente de maisons et les règles de revenus d'entreprise de l'ARC—et comment éviter les réévaluations majeures.

Cadre légal et réglementaire
Les règles de la revente de maisons et des revenus d'entreprise de l'ARC sont régies par :

• la Loi de l'impôt sur le revenu
• le programme d'audit immobilier de l'ARC
• la Loi sur la taxe d'accise (TPS/TVH sur les nouvelles maisons et les rénovations)
• la Loi sur la fiscalité du Québec
• la jurisprudence définissant "aventure dans la nature du commerce"

L'ARC évalue les transactions immobilières en fonction de :

• l'intention
• la conduite
• la fréquence des transactions
• le niveau d'implication
• les caractéristiques commerciales

Si l'ARC détermine que vous revendez des propriétés, les profits sont des revenus d'entreprise, et non des gains en capital.

1. Quand une revente de maison est-elle considérée comme un revenu d'entreprise ?

L'ARC utilise plusieurs critères pour déterminer si la vente d'une propriété est un revenu d'entreprise.
Vous pouvez être considéré comme un revendeur si :

• vous avez acheté la propriété pour rénover et vendre pour un profit
• vous achetez et vendez fréquemment des propriétés
• vous avez vendu une propriété peu après l'avoir achetée
• vous avez réalisé des rénovations significatives
• vous avez inscrit la propriété immédiatement après que les travaux soient terminés
• vous traitez l'immobilier comme une source de revenu
• vous êtes impliqué dans les domaines de la construction/immobilier
• votre intention était le profit—et non l'utilisation à long terme

Si ces conditions s'appliquent, l'ARC imposera 100 % du gain.

Gains en capital vs Revenus d'entreprise

• Gains en capital → seulement 50 % imposables
• Revenus d'entreprise → 100 % imposables
• Exemption de résidence principale → 0 % imposable (seulement si éligible)

Les règles de revente de maisons et les revenus d'entreprise de l'ARC existent pour éviter de mal utiliser l'exemption de résidence principale.

2. Aventure dans la nature du commerce

Ce concept juridique couvre :

• des transactions uniques
• des achats spéculatifs
• des propriétés de revente qui montrent une intention de profit

Même une vente unique peut être considérée comme un revenu d'entreprise si l'intention du contribuable était de revendre.

Exemples :

• acheter → rénover → vendre
• acheter un condo en construction et l'assigner avant la clôture
• acheter en pré-construction avec l'intention de revendre

L'ARC considère ces activités comme commerciales.

3. Règles d'exemption de résidence principale

L'exemption de résidence principale (ERP) ne s'applique que si :

• vous avez ordinairement vécu dans la propriété
• elle n'a pas été achetée principalement pour être revendue
• vous pouvez prouver l'occupation par la documentation
• la propriété n'a pas été utilisée à des fins commerciales
• vous n'êtes pas un vendeur fréquent

L'ARC audite agressivement les demandes d'ERP pour les reventes.

Documents demandés par l'ARC :

• factures de services publics
• relevés hypothécaires
• enregistrements scolaires
• dossiers d'assurance
• adresse de permis de conduire
• reçus de déménagement
• preuves de séjour prolongé

Si les preuves sont faibles, l'ERP est refusée.

4. Implications de la TPS/TVH et de la TVQ pour les revendeurs

Selon les règles de revente de maisons et les revenus d'entreprise de l'ARC :

• les maisons nouvelles ou considérablement rénovées nécessitent la TPS/TVH
• le Québec applique ses propres règles de TVQ
• la TPS/TVH doit être appliquée sur les maisons nouvellement construites ou lourdement rénovées
• les constructeurs peuvent faire face à des règles d'auto-approvisionnement
• les ventes par assignation peuvent déclencher la TPS/TVH
• les revendeurs doivent souvent s'inscrire pour la TPS/TVH

Un échec à appliquer la TPS/TVH correctement entraîne des évaluations majeures.

5. Ventes par assignation

Les ventes par assignation sont souvent signalées comme de la revente.

Les règles incluent :

• les profits sur les assignations sont entièrement imposables en tant que revenus d'entreprise
• la TPS/TVH peut s'appliquer aux profits d'assignation
• les condos de pré-construction revendus avant l'occupation sont des risques d'audit élevés

L'ARC suppose que la plupart des assignations sont spéculatives à moins que ce ne soit prouvé autrement.

6. Rénovations et test de "rénovation substantielle"

Si vous rénovez plus de 90 % de l'intérieur, la maison est considérée comme :

• nouvelle construction pour la TPS/TVH
• soumise aux règles de constructeur
• non éligible pour l'exemption de résidence principale si utilisée pour la revente

Les revendeurs doivent être prudents quant à la classification des rénovations.

7. Règles immobilières spécifiques du Québec

Revenu Québec est encore plus agressif que l'ARC dans les audits immobiliers.
Les déclencheurs incluent :

• acheter et vendre plus d'une propriété dans les 3 à 5 ans
• des assignations de condos répétées
• des bâtiments à usage mixte
• des conversions Airbnb
• des tentatives de réclamer l'ERP pour des locations

Le Québec exige également la conformité à la TVQ pour le logement neuf et les rénovations.

8. Déclencheurs d'audit courants pour les revendeurs

L'ARC signale les déclarations pour :

• plusieurs ventes immobilières
• ventes dans l'année suivant l'achat
• réclamation de l'ERP sur plusieurs propriétés
• ventes par assignation
• activité de rénovation avant la vente
• manque de documentation d'occupation
• profession dans la construction ou l'immobilier
• revenu non déclaré par rapport au mode de vie
• obligations de TPS/TVH non déclarées

Comprendre la revente de maisons et les règles de revenus d'entreprise de l'ARC est essentiel pour éviter ces déclencheurs.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA offre un soutien fiscal immobilier complet :

• déterminer si une transaction est un revenu capital ou d'entreprise
• prouver l'éligibilité à l'exemption de résidence principale
• reconstruire les preuves d'occupation
• calculer les obligations de TPS/TVH ou de TVQ
• aider avec les déclarations de vente par assignation
• gérer les audits immobiliers de l'ARC et de l'ARQ
• préparer la documentation pour les litiges concernant "l'aventure dans la nature du commerce"
• déposer des objections et des appels pour les demandes d'ERP refusées
• conseiller les revendeurs sur les structures fiscales et la planification des entités

Nous protégeons les investisseurs immobiliers des réévaluations et des pénalités coûteuses.

Expérience réelle du client

Exemples de problèmes liés à la revente de maisons et aux règles de revenus d'entreprise de l'ARC résolus par Mackisen :

• Un client a vendu 3 maisons en 4 ans et a réclamé l'ERP. L'ARC a refusé toutes les demandes. Mackisen a fait appel et a récupéré 2 exemptions.
• Un investisseur du Québec a effectué des rénovations importantes et a vendu en quelques mois. L'ARQ l'a traité comme un revenu d'entreprise. Nous avons corrigé les déclarations de TPS/TVQ et réduit l'impôt dû.
• Un vendeur d'assignation de condo a fait face à une réévaluation de la TPS. Mackisen a recalculé la TPS sur les profits d'assignation et a minimisé les pénalités.
• Un contribuable ayant des preuves d'occupation faibles a perdu son ERP. Nous avons reconstruit les preuves par le biais d'assurances, de factures et d'affidavits.
• Un constructeur a utilisé incorrectement sa société pour la revente. Nous avons restructuré l'entité et corrigé les déclarations.

Questions courantes

• Une seule vente de maison revendue est-elle considérée comme un revenu d'entreprise ?
Oui—si l'intention était le profit.

• Vivre dans la propriété garantit-il l'ERP ?
Non—vous devez prouver qu'il s'agissait de votre véritable maison, et non d'une revente mise en scène.

• Les revendeurs doivent-ils facturer la TPS/TVH ?
Souvent oui—surtout si la maison est neuve ou considérablement rénovée.

• Les ventes par assignation sont-elles des gains en capital ?
Habituellement non—traitées comme des revenus d'entreprise.

• Puis-je réclamer les coûts de rénovation ?
Oui—mais la classification entre capital et courant compte.

• Le Québec audite-t-il les revendeurs de manière plus agressive ?
Oui—l'ARQ est plus stricte que l'ARC.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée de CPA, Mackisen CPA Montréal aide les investisseurs immobiliers, les revendeurs et les propriétaires à respecter pleinement les règles de revente de maisons et de revenus d'entreprise de l'ARC. Que vous achetiez, rénoviez, assigniez ou vendiez des propriétés, notre équipe d'experts fournit une planification fiscale précise, une défense en cas d'audit, un soutien pour l'exemption de résidence principale, la conformité à la TPS/TVH/TVQ et une résolution complète des litiges.

69. Explication du remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf

Introduction
Comprendre l'explication du remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf est essentiel pour les acheteurs de maisons, les constructeurs, les investisseurs, les familles et les propriétaires de biens immobiliers achetant des maisons nouvellement construites, des propriétés pré-construction, des logements considérablement rénovés ou de nouveaux bâtiments résidentiels locatifs. Le remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf aide à réduire le fardeau fiscal de l'achat ou de la construction d'une nouvelle maison. Cependant, les règles d'éligibilité sont strictes, la documentation doit être précise, et l'ARC audite agressivement les demandes de remboursement—demandant souvent le remboursement si les règles sont mal comprises. Le Québec ajoute une couche supplémentaire de complexité par son remboursement distinct de la TVQ pour logement neuf. Ce guide explique tout sur le remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf, les conditions d'éligibilité, les erreurs courantes et comment protéger votre remboursement.

Cadre légal et réglementaire
Le remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf est régulé par :

• la Loi sur la taxe d'accise
• Mémorandum sur la TPS/TVH de l'ARC
• Formulaire GST190 (Remboursement de logement neuf)
• Formulaire GST191 (Remboursement de construction par soi-même)
• Formulaire GST524 (Remboursement locatif)
• Loi sur la fiscalité du Québec (remboursement de TVQ)
• Règlements de remboursement de Revenu Québec
• règles de nouvelle construction et de rénovation substantielle

Une nouvelle maison peut être éligible pour :

• le remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf (pour les maisons occupées par leur propriétaire)
• le remboursement pour nouveau bien locatif résidentiel (NRRPR) (pour les propriétaires)
• le remboursement de la TVQ pour logement neuf (uniquement pour le Québec)

Comprendre les différences est essentiel pour une demande correcte.

1. Quand le remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf s'applique-t-il ?

Le remboursement est disponible lorsque vous :

• achetez une nouvelle maison
• achetez une maison considérablement rénovée
• construisez une maison vous-même (auto-construction)
• achetez un condo en pré-construction
• convertissez un bâtiment non résidentiel en résidence
• ajoutez une extension résidentielle qui est considérée comme nouvelle

Le remboursement s'applique à la partie TPS de la TPS/TVH.
Les provinces de TVH offrent des remboursements provinciaux partiels.

2. Conditions d'éligibilité (Remboursement occupé par le propriétaire)

Pour être éligible au remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf :

A. Vous devez avoir l'intention d'utiliser la maison comme votre principale résidence

Cela inclut :

• vous
• votre conjoint
• vos enfants
• un parent qui est éligible

Si votre intention n'est pas de vivre dans la maison, l'ARC refusera le remboursement.

B. Vous devez réellement occuper la maison

La preuve d'occupation peut inclure :

• adresse sur le permis de conduire
• factures de services publics
• polices d'assurance
• enregistrements scolaires
• confirmations de changement d'adresse

Le fait de ne pas fournir de preuve est la raison numéro 1 pour laquelle les remboursements sont refusés.

C. La maison doit être nouvelle ou considérablement rénovée

Rénovation substantielle = 90 % ou plus de l'intérieur remplacé.

D. Limites de valeur de la propriété

Le remboursement fédéral de la TPS s'estompe entre :

• 350 000 $ et 450 000 $ (anciennes règles ; varie selon la province)
• Les provinces de TVH (Ontario, Nouvelle-Écosse, etc.) ont leurs propres limites de remboursement

L'ARC vérifie les conventions d'achat pour vérifier le bon seuil de prix.

3. Le remboursement de construction par soi-même (GST191)

Vous pouvez être éligible si vous :

• construisez une maison vous-même
• engagez des entrepreneurs pour la construire
• rénovez considérablement une propriété
• convertissez un bâtiment commercial en usage résidentiel

Les auto-constructeurs doivent conserver :

• factures
• contrats
• journaux de construction
• plans
• TPS payée sur les matériaux et la main-d'œuvre

L'ARC audite agressivement les demandes de construction par soi-même.

4. Remboursement pour nouveau bien locatif résidentiel (GST524)

Les propriétaires sont éligibles s'ils :

• achètent une nouvelle propriété à louer à long terme (pas Airbnb)
• ont l'intention de louer pour des périodes de 12 mois ou plus
• ont un bail ou un contrat de location signé
• n'occupent pas personnellement l'unité

Le NRRPR est largement audité parce que :

• les investisseurs font souvent des demandes incorrectes
• certains propriétaires demandent par erreur des remboursements pour propriétaires
• les unités Airbnb ne sont PAS éligibles

Un bail doit être fourni lors de la demande.

5. Règles de remboursement spécifiques au Québec (Remboursement de TVQ)

Le Québec a ses propres programmes de remboursement, y compris :

• Remboursement pour logement neuf de la TVQ
• Remboursement de la TVQ pour nouveaux unités locatives

Différences clés :

• le dépôt se fait auprès de Revenu Québec, pas de l'ARC
• le formulaire VD-370.67 (ou sa version mise à jour) est utilisé
• les remboursements de TVQ peuvent s'appliquer même si les remboursements de TPS ne le font pas
• les seuils d'éligibilité diffèrent

Le Québec est beaucoup plus agressif dans les audits de remboursement immobilier.

6. Erreurs courantes qui causent le refus des remboursements par l'ARC

Les erreurs incluent :

• ne pas vivre dans la propriété
• demander un remboursement pour une revente
• demander le mauvais type de remboursement
• preuve d'occupation insuffisante
• louer la propriété au lieu d'y emménager
• demander un CCA dans une maison que vous occupez
• classification incorrecte de la rénovation comme "substantielle"
• erreur dans les conventions d'achat
• erreurs dans les formulaires GST190 ou GST524
• utiliser la maison comme Airbnb

L'ARC et l'ARQ demandent une documentation exhaustive pour vérifier les demandes.

7. Documentation requise

Conservez :

• convention d'achat
• état des ajustements
• preuve d'occupation
• factures de matériaux de construction
• contrats de construction
• conventions de location (pour remboursement locatif)
• certificats d'occupation municipaux
• factures de services publics
• factures de TPS/TVQ

Celles-ci doivent être conservées pendant six ans, parfois plus longtemps.

8. Déclencheurs d'audit pour les remboursements de logement

L'ARC audite souvent :

• des condos en pré-construction
• des ventes par assignation
• des immigrants récents demandant l'ERP et des remboursements
• des acheteurs qui ne sont jamais emménagés
• des propriétés locatives déclarées incorrectement
• des maisons vendues peu après l'achat
• des auto-constructions avec factures manquantes
• des conversions Airbnb
• des propriétés revendues
• des demandes de remboursement multiples

Comprendre l'explication du remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf aide à éviter un fort risque d'audit.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA fournit des conseils d'experts pour les demandes de remboursement :

• déterminer le bon remboursement (occupé par le propriétaire vs locatif vs TVQ)
• examiner les conventions d'achat et les documents des constructeurs
• préparer avec précision les formulaires GST190, GST191 et GST524
• reconstruire la documentation manquante
• prouver l'occupation ou l'intention locative
• gérer les audits de remboursement de l'ARC et de l'ARQ
• déposer des objections pour les remboursements refusés
• conseiller sur l'intégration de l'exemption de résidence principale
• s'assurer que les clients réclament le remboursement maximum autorisé

Nous protégeons les acheteurs de maisons et les investisseurs des erreurs coûteuses et des audits.

Expérience réelle du client

Exemples de clients de Mackisen :

• Un acheteur a demandé le remboursement pour propriétaires mais a immédiatement loué la propriété. L'ARC l'a refusé. Mackisen a déposé la demande de remboursement locatif à la place et a récupéré la majeure partie du remboursement.
• Un investisseur du Québec a vu son remboursement de TVQ refusé en raison de factures incomplètes. Nous avons reconstruit la documentation et redéposé avec succès.
• Un auto-constructeur a perdu des reçus pendant la construction. Mackisen a reconstitué les coûts de TPS et a obtenu l'approbation.
• Un acheteur de condo a revendu l'unité avant l'occupation. L'ARC a réévalué la TPS. Mackisen a minimisé les pénalités et corrigé les déclarations.
• Une famille n'a pas pu prouver l'occupation. Nous avons préparé des affidavits et des preuves à l'appui, remportant l'objection.

Questions courantes

• Ai-je droit si je n'ai pas emménagé ?
Non—vous devez occuper la maison pour les remboursements pour propriétaires.

• Les investisseurs peuvent-ils réclamer le remboursement ?
Oui—via le remboursement locatif (NRRPR), pas le remboursement pour propriétaires.

• Les ventes par assignation sont-elles éligibles ?
Habituellement non—la plupart des assignations ne respectent pas les exigences d'occupation.

• Combien de temps dois-je vivre dans la maison ?
Assez longtemps pour prouver qu'il s'agissait vraiment de votre résidence principale.

• Le Québec a-t-il des remboursements distincts ?
Oui—les remboursements de TVQ nécessitent des formulaires et des dépôts distincts.

• Puis-je réclamer un CCA sur une nouvelle maison où je vis ?
Non—cela affecte l'exemption de résidence principale.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée de CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires, investisseurs et constructeurs à sécuriser les remboursements de logement tout en restant conformes. Que vous demandiez le remboursement de la TPS/TVH pour logement neuf expliqué, que vous déposiez un remboursement locatif, que vous construisiez une maison ou que vous fassiez face à un audit de remboursement, notre équipe d'experts garantit une précision totale, une documentation complète et une forte représentation contre l'ARC ou Revenu Québec.