Nouveaux rabais sur le logement : comment les constructeurs peuvent aider les clients à réclamer des remboursements de la TPS/TVH sur les maisons — Cabinet comptable près de chez vous, Montréal

Les nouvelles remises sur le logement sont l'un des incitatifs financiers les plus puissants disponibles pour les acheteurs de maison au Québec et au Canada — mais elles sont également parmi les plus mal comprises. Les constructeurs qui comprennent ces programmes non seulement aident leurs clients à économiser des milliers de dollars, mais réduisent également le risque de litiges avec l'ARC ou Revenu Québec qui pourraient retarder les clôtures ou déclencher des réévaluations. De nombreux propriétaires perdent complètement la remise simplement parce que la paperasse, les factures ou les conditions d'éligibilité ne sont pas préparées correctement.

Ce guide élargi explique comment les remises GST/HST/QST fonctionnent, quels acheteurs sont éligibles, comment les constructeurs doivent documenter les transactions liées aux remises, les problèmes d'audit les plus courants et comment un cabinet de CPA près de chez vous à Montréal peut aider les constructeurs et les acheteurs de maison à naviguer ces règles en toute sécurité.

Cadre juridique et réglementaire

La remise fédérale GST/HST pour les nouvelles maisons et la remise québécoise pour les nouvelles maisons permettent aux propriétaires de récupérer une partie de la GST ou HST/QST payée sur :

• L'achat d'une maison nouvellement construite
• Les maisons rénovées de manière substantielle
• Les résidences construites par le propriétaire
• Les ajouts ou grandes extensions
• Les conversions de bâtiments non résidentiels en résidentiels
• Certaines maisons mobiles et maisons flottantes
• Les maisons modulaires et préfabriquées

Ces remises ne s'appliquent qu'à la nouvelle construction ou aux rénovations majeures qualifiantes — et non aux maisons de revente typiques.

Pour être éligible, la propriété doit généralement être :

• Achetée comme résidence principale
• Occupée par l'acheteur ou un membre de la famille immédiate
• Sous les seuils de prix requis
• Achetée auprès d'un constructeur ayant facturé la GST/QST
• Correctement documentée avec des accords et des factures

Au Québec, la remise GST est administrée fédéralement par l'ARC, tandis que la remise QST est administrée séparément par Revenu Québec.

Les propriétaires peuvent demander :

• Remise fédérale GST pour les nouvelles maisons
• Remise QST pour les nouvelles maisons du Québec (si applicable)
• Crédit fédéral/ontarien HST (pour les acheteurs hors province)

Les constructeurs doivent s'assurer que leurs contrats de vente montrent clairement :

• Les montants de GST et de QST
• Si la remise a été attribuée au constructeur
• Qui déposera la demande de remise
• Les ajustements effectués lors de la clôture

Les constructeurs créditent souvent la remise à l'avance sur le prix d'achat et soumettent la remise au nom de l'acheteur, ce qui rend l'exactitude critique.

Décisions judiciaires clés et précédents juridiques

Les tribunaux ont systématiquement appliqué une conformité stricte pour l'éligibilité à la remise sur le logement. Dans plusieurs affaires, des remises ont été refusées parce que :

• L'acheteur n'occupait pas la propriété comme résidence principale
• La propriété était louée avant que l'acheteur n'emménage
• L'acheteur avait cédé l'accord avant la clôture
• Le constructeur n'a pas fourni une répartition appropriée de la GST/QST
• Les factures manquaient d'informations sur le constructeur ou de numéro d'enregistrement RBQ
• Des calculs incorrects de remise ont été utilisés lors de la clôture
• Les exigences d'occupation étaient mal comprises

Dans une affaire marquante, un acheteur a vécu dans la propriété seulement de manière intermittente tout en maintenant une autre résidence principale. Le tribunal a refusé la remise car la résidence n'était pas complètement établie.

Dans une autre affaire, la remise a été refusée car le contrat d'achat décrivait incorrectement le traitement fiscal. Même si l'acheteur était éligible, l'ARC a statué que l'erreur de calcul du constructeur invalidait le crédit de remise initial et nécessitait un remboursement.

Dans des arrêts spécifiques au Québec, des factures incomplètes ou des numéros de licence RBQ manquants ont causé le rejet total des remises QST. Les tribunaux ont renforcé que les constructeurs doivent émettre des factures conformes aux réglementations provinciales sur les contrats.

Ces affaires soulignent que tant les constructeurs que les acheteurs doivent soigneusement documenter l'éligibilité pour éviter des révisions coûteuses.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec scrutent de près les nouvelles remises sur le logement

Les remises sur le logement représentent des dépenses fiscales importantes — impliquant souvent des milliers de dollars par propriété — ce qui en fait une priorité pour l'examen. Les auditeurs ciblent souvent les remises car :

• Les constructeurs appliquent parfois mal les formules de remise
• Les acheteurs ne respectent pas les exigences de résidence
• Les accords montrent inexactement si la taxe est incluse
• Les ventes par cession compliquent l'éligibilité
• Plusieurs membres de la famille contribuent à la confusion
• Les propriétés sont utilisées pour Airbnb ou investissement au lieu de résidence
• Les rénovations ne répondent pas aux seuils de « rénovation substantielle »
• Les factures pour les matériaux et la main-d'œuvre sont incomplètes

L'ARC et RQ vérifient fréquemment :

• Les données de registre foncier
• Les modèles d'utilisation des services publics
• Les délais d'occupation
• Les documents hypothécaires
• Les dossiers d'assurance montrant la résidence principale
• Les annonces de location à court terme
• Les factures et les horaires des constructeurs
• Les dossiers de remise de taxe de vente

Si des incohérences apparaissent, les remises sont souvent récupérées.

Responsabilités des constructeurs et meilleures pratiques

Les constructeurs jouent un rôle majeur pour s'assurer que les clients peuvent demander avec succès leurs remises GST/HST/QST. Lorsque les constructeurs émettent une documentation incomplète, n'expliquent pas l'attribution de la remise, ou calculent mal la taxe, le propriétaire peut faire face à un rejet de la demande des années plus tard.

Pour protéger les clients et eux-mêmes, les constructeurs devraient mettre en œuvre :

1. Accords d'achat précis
Les contrats doivent clairement identifier :

• Si la GST/QST est incluse ou ajoutée
• Si l'acheteur a attribué la remise au constructeur
• Le montant exact de la remise créditée lors de la clôture
• Le prix de vente avant impôt et après impôt
• Les ajustements de clôture

L'ambiguïté est l'une des principales causes de refus de remises.

2. Procédures de facturation claires
Les factures doivent inclure :

• Nom et adresse du constructeur
• Numéros d'enregistrement GST/QST
• Matériaux et main-d'œuvre détaillés
• Répartition des articles taxables et non taxables
• Licence RBQ (pour les constructeurs québécois)
• Montants exacts payés et dates

Les constructeurs qui fournissent des factures vagues risquent que l'ARC ou RQ refusent les demandes de remises.

3. Vérification de l'occupation
Si les acheteurs doivent demander directement une remise, les constructeurs devraient les conseiller de conserver une preuve d'occupation, telle que :

• Factures de services publics
• Mise à jour de la carte de conducteur
• Résiliation de bail pour la résidence précédente
• Factures de livraison ou de déménagement
• Assurance montrant l'occupation par le propriétaire

4. Politiques de ventes par cession
Les constructeurs doivent être clairs sur la manière dont l'éligibilité à la remise change lorsque :

• L'acheteur original cède l'accord
• La résidence de l'ayant droit diffère de celle de l'assignant
• Les droits à la remise sont transférés

Les ventes par cession sont la catégorie de remise la plus souvent refusée.

5. Documentation des rénovations
Pour les demandes de rénovation substantielle, les constructeurs doivent conserver des preuves appropriées, y compris :

• Photos avant et après
• Listes de matériaux
• Dossiers de démolition
• Factures montrant >90% de l'intérieur remplacé
• Contrats et descriptions de travaux

Cette documentation est souvent demandée des années après l'inspection.

La stratégie Mackisen : aider les constructeurs à protéger leurs clients et eux-mêmes

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les constructeurs à établir un système de soutien de remise entièrement conforme, y compris :

• Revoir les contrats d'achat pour garantir une formulation fiscale correcte
• Conseiller les constructeurs sur l'opportunité d'inclure ou d'exclure la GST/QST dans les prix annoncés
• Rédiger des modèles de factures conformes
• Mettre en place des protocoles de documentation fiscale
• Former les équipes de vente sur les exigences de remise
• Vérifier l'occupation et l'éligibilité avant le crédit final
• Préparer les calculs de remise GST/QST
• Déposer des demandes de remise au nom des constructeurs ou des acheteurs
• Résoudre les litiges avec l'ARC et Revenu Québec

Nous éliminons les incertitudes et protégeons les constructeurs des erreurs qui peuvent conduire à des remises coûteuses annulées.

Expérience réelle de client

Un promoteur immobilier de Montréal a mal calculé les remises dans plusieurs contrats, créditant les acheteurs de montants auxquels ils n'avaient pas droit. L'ARC a réévalué le constructeur pour des taxes de vente sous-diagnostiquées. Nous avons corrigé tous les contrats, recalculé la GST/QST et négocié un arrangement de paiement structuré qui a évité un stress financier pour le constructeur.

Un autre constructeur a émis des factures sans numéros RBQ ni détails d'enregistrement GST/QST. Des dizaines de remises d'acheteurs ont été refusées. Nous avons reconstruit des factures conformes, soumis à nouveau la documentation et obtenu des demandes de remise réussies après appel.

Un propriétaire de maison novice a engagé un entrepreneur en rénovation pour un remodelage substantiel mais manquait de documentation avant et après. Revenu Québec a d'abord refusé la remise QST. Nous avons reconstruit le dossier à l'aide de dossiers d'achat, de reçus de démolition et de factures de fournisseurs, récupérant finalement le remboursement.

Ces affaires montrent à quel point il est facile pour des demandes de remise de mal tourner — et comment une documentation détaillée permet d'économiser des milliers de dollars.

Questions courantes

Qui est éligible à la remise GST/QST pour les nouvelles maisons ?

Les acheteurs de maison achetant une résidence principale nouvellement construite ou substantiellement rénovée, à condition que les seuils de prix et les règles d'occupation soient respectés.

Les constructeurs peuvent-ils demander la remise au nom de l'acheteur ?

Oui. De nombreux contrats de vente attribuent la remise au constructeur, qui la crédite dans le prix de vente final.

Les locations ou Airbnb sont-elles éligibles ?

Généralement non. Une occupation principale est requise ; les propriétés d'investissement échouent souvent aux tests d'éligibilité.

Les rénovations substantielles sont-elles éligibles ?

Seulement si plus de 90 % de la structure interne et des matériaux de finition sont remplacés, à l'exception de la fondation, du toit, des murs extérieurs et d'autres composants structurels similaires.

Que se passe-t-il si l'acheteur cède le contrat d'achat ?

L'éligibilité peut changer. De nombreuses cessions exigent que l'ayant droit demande directement la remise.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée de CPA, Mackisen CPA Montréal aide les constructeurs, développeurs et acheteurs de maison à préparer des demandes de remise sur le logement GST/QST précises et conformes. Que vous vendiez de nouvelles maisons, construisiez des résidences personnalisées ou effectuiez des rénovations majeures, notre équipe d'experts garantit la précision, la transparence et une protection complète en cas d'audit.