Posséder une propriété à l'étranger – Un guide complet par un cabinet CPA de Montréal près de chez vous

Introduction

Plus de Canadiens que jamais achètent des biens à l'étranger : maisons de vacances, propriétés locatives, résidences pour retraités et biens immobiliers d'investissement. Mais bien que l'achat d'une maison à l'étranger puisse sembler simple, les obligations fiscales ne le sont pas. Posséder une propriété étrangère peut créer des exigences de déclaration tant au Canada que dans le pays étranger, déclencher le reporting de revenus locatifs étrangers, entraîner une double imposition si ce n’est pas planifié correctement et même conduire à des pénalités sévères de l'ARC pour omission de formulaires de déclaration étrangers. Ce guide explique tout ce que les Canadiens doivent savoir sur l'achat, la possession, la location ou la vente de biens en dehors du Canada.

Cadre Juridique et Réglementaire

Les résidents canadiens sont imposés sur le revenu mondial, y compris les biens à l'étranger. Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la déclaration T1 canadienne, et l'impôt sur les gains en capital s'applique lorsque la propriété est vendue. Posséder une propriété étrangère d'une valeur supérieure à 100 000 $ CAD déclenche le reporting T1135 selon la section 233.3 de la Loi de l'impôt sur le revenu. L'impôt étranger payé sur les revenus locatifs ou les gains en capital peut être réclamé en tant que crédit d'impôt étranger selon la section 126 pour éviter la double imposition. L'ARC utilise également des accords fiscaux internationaux et des échanges de déclarations étrangères pour suivre la propriété canadienne à l'étranger.

Décisions Judiciaires Clés

Dans Thompson c. Canada, les tribunaux ont réaffirmé que les résidents canadiens doivent déclarer le revenu mondial, quelle que soit la source. Dans Bajgelman c. Canada, l'ARC a réussi à réévaluer un contribuable pour avoir omis d'inclure l'immobilier étranger dans le reporting T1135. Dans Douglas c. Canada, des pénalités ont été maintenues pour omission de divulguer une propriété étrangère. Ces affaires mettent en lumière l'application stricte des règles sur les propriétés étrangères par l'ARC.

Reporting des Revenus Locatifs Étrangers

Les Canadiens qui louent des propriétés à l'étranger doivent déclarer les revenus locatifs bruts en dollars canadiens, déduire les dépenses admissibles (intérêts hypothécaires, taxes foncières, réparations, assurances, services publics, frais de gestion) et calculer le revenu locatif net sur le Formulaire T776. Les pertes locatives peuvent être autorisées s'il y a une attente raisonnable de profit. L'impôt étranger payé sur les revenus locatifs peut être demandé en tant que crédit d'impôt étranger pour éviter la double imposition.

Dépenses et Améliorations en Capital

Les réparations ordinaires sont déductibles, tandis que les améliorations en capital (grandes rénovations, ajouts, mises à niveau structurelles) doivent être ajoutées à la base de coût ajustée (BCA) de la propriété. Un suivi approprié est essentiel pour le calcul des gains en capital lors de la vente. L'ARC s'attend à ce que des reçus, factures, contrats et documents de conversion monétaire soient fournis.

Exigences de Déclaration Étrangères – T1135

Si votre propriété étrangère mondiale (à l'exclusion des biens à usage personnel) dépasse 100 000 $ CAD de coût à tout moment durant l'année, vous devez ouvrir un Formulaire T1135. Les propriétés locatives étrangères sont considérées comme des biens étrangers spécifiés et doivent être déclarées. Le non-respect des déclarations T1135 entraîne des pénalités commençant à 2 500 $ par an.

Vente de Propriété Étrangère

Lors de la vente, le Canada impose le gain en capital : produits de la vente moins base de coût ajustée moins frais de vente. Même si le pays étranger impose également le gain, le Canada exige toujours la déclaration, mais un crédit d'impôt étranger peut compenser la double imposition. La règle d’acquisition réputée s'applique aux nouveaux arrivants (la propriété est réputée acquise à la valeur marchande au moment de l'établissement). Les fluctuations monétaires peuvent affecter considérablement les calculs des gains en capital.

Conformité du Pays Étranger

De nombreux pays exigent : des déclarations de revenus locatifs, des déclarations fiscales sur les gains en capital, des taxes foncières, un impôt de retenue pour non-résidents, ou l'enregistrement auprès des autorités locales. Les Canadiens doivent se conformer aux règles fiscales étrangères même s'ils paient des impôts au Canada. Le non-respect à l'étranger peut entraîner des amendes, des restrictions de propriété ou des problèmes juridiques.

Posséder une Propriété par le Biais d'une Société ou d'une Fiducie

Certaines Canadiens détiennent des biens immobiliers étrangers par le biais de sociétés ou de fiducies pour des raisons de confidentialité ou juridiques. Cela peut créer des obligations de déclaration supplémentaires, telles que : T1134 (filiales étrangères), T1135 (propriété étrangère), Formulaire 3520/3520-A pour les fiducies américaines, ou déclarations d'entreprises étrangères. L'ARC audit ces structures de près.

Héritage de Propriété Étrangère

La propriété étrangère héritée doit être déclarée à sa valeur marchande au moment de l'héritage à des fins de BCA. Les gains en capital futurs seront imposables au Canada. Certains pays imposent des droits de succession ou des taxes successorales ; des crédits d'impôt étrangers peuvent s'appliquer dans certains cas.

Erreurs Courantes des Canadiens

Les erreurs fréquentes comprennent : l'omission de déclarer les revenus locatifs, l'ignorance des obligations fiscales locales, les déclarations T1135 manquantes, des calculs de BCA incorrects, la méprise sur la conversion monétaire, l'hypothèse que l'impôt étranger élimine l'impôt canadien, l'omission de suivre les améliorations, et le manque de planification pour les droits de succession à l'étranger.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les Canadiens ayant des biens immobiliers étrangers à naviguer dans toutes les obligations fiscales. Nous préparons des états de revenus locatifs, calculons les gains en capital, optimisons les crédits d'impôt étrangers, préparons les déclarations T1135, orientons la conformité dans les juridictions étrangères, structurons la propriété de manière fiscalement efficace et défendons nos clients lors des contrôles de l'ARC. Notre expertise protège les Canadiens contre les pénalités et la double imposition.

Expérience Client Réelle

Un client de Montréal louant un appartement en Europe a évité des pénalités de l'ARC après que nous avons corrigé des omissions de déclaration de location et déposé des formulaires T1135. Une famille vendant une propriété locative aux États-Unis a réduit l'impôt sur les gains en capital grâce à un suivi précis de la BCA et des crédits d'impôt étrangers. Un investisseur ayant une propriété de vacances a utilisé seulement une partie de son temps pour prouver son statut à usage personnel et éviter la déclaration de location. Un nouveau résident canadien a correctement appliqué les règles d'acquisition réputée après avoir acheté une propriété étrangère des années avant son déménagement.

Questions Courantes

Dois-je déclarer une propriété que j'utilise uniquement pour des vacances ? Non, les biens à usage personnel ne sont pas imposables à moins d'être vendus et ne déclenchent pas le T1135. Dois-je payer des impôts dans les deux pays ? Souvent oui, mais les crédits d'impôt préviennent généralement la double imposition. Dois-je déclarer les revenus locatifs même s'ils ne sont pas rentables ? Oui. Que se passe-t-il si j'hérite d'une propriété étrangère ? Vous devez déclarer et suivre la BCA pour les futurs gains.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal veille à ce que les Canadiens possédant des propriétés à l'étranger restent conformes, efficaces sur le plan fiscal et protégés. Que vous achetiez, louiez ou vendiez à l'étranger, nous vous aidons à naviguer chaque règle avec confiance.

48. Investir dans des Actions ou de l'Immobilier aux États-Unis – Un Guide Complet par un Cabinet de CPA de Montréal Près de Chez Vous

Introduction

Des milliers de Canadiens investissent dans des actions américaines, des FNB, des propriétés locatives et des maisons de vacances. Bien que ces investissements puissent être très rentables, ils entraînent des règles fiscales transfrontalières complexes. De nombreux investisseurs canadiens ne réalisent pas que les dividendes américains sont soumis à un impôt de retenue, que les ventes de biens immobiliers américains déclenchent une retenue FIRPTA, que certains comptes nécessitent un reporting supplémentaire, et que l'ARC impose toujours tous les gains mondiaux. Une mauvaise compréhension de ces règles conduit à une double imposition, à des pénalités ou à des déductions manquées. Ce guide explique exactement comment les Canadiens sont imposés lors d'investissements sur les marchés ou les propriétés américains – et comment éviter des erreurs coûteuses.

Cadre Juridique et Réglementaire

Les résidents canadiens doivent déclarer tous les revenus mondiaux, y compris les dividendes américains, les revenus locatifs et les gains en capital. Le Traité fiscal Canada–États-Unis régit l'impôt de retenue, l'imposition des revenus locatifs, les gains en capital, les cessions immobilières, les règles de retraite et les briseurs de résidence. Les ventes de biens immobiliers américains sont soumises à retenue en vertu du FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Les Canadiens investissant dans des valeurs mobilières américaines doivent également se conformer au reporting d'actifs étrangers T1135 si les avoirs dépassent 100 000 $ CAD en coûts.

Décisions Judiciaires Clés

Dans Caron c. Canada, le tribunal a souligné l'importance des calculs corrects de crédits d'impôt étrangers pour les revenus américains. Dans Gaucher c. Canada, l'ARC a réussi à réévaluer un contribuable qui n'avait pas déclaré de revenus locatifs américains. Dans Karam c. La Reine, l'acheteur d'un bien immobilier américain a été tenu responsable des erreurs de retenue FIRPTA. Ces affaires renforcent l'importance de la conformité et de rapports précis.

Investir dans des Actions et FNB Américains

Comment sont imposés les Dividendes Américains

Les dividendes américains versés aux Canadiens sont soumis à un impôt de retenue américain de 15 % en vertu du Traité. Vous devez déclarer le montant brut (avant retenue) dans votre déclaration canadienne. Vous pouvez demander un crédit d'impôt étranger pour les 15 % retenus. Les dividendes américains sont entièrement imposables au Canada, contrairement aux dividendes canadiens qui bénéficient du crédit d'impôt sur les dividendes.

Gains en Capital sur les Actions Américaines

Le Canada impose tous les gains en capital des valeurs mobilières américaines au taux d'inclusion standard de 50 %. Les États-Unis ne pas imposent les gains en capital pour les Canadiens à moins qu'ils ne soient considérés comme résidents américains ou qu'ils aient des liens commerciaux avec les États-Unis.

Posséder des Actions Américaines dans des Comptes Enregistrés

• REER / FRR: Pas d'impôt de retenue américain sur les dividendes (exemption du Traité).

• CELI: La retenue américaine s'applique ; les dividendes ne sont pas protégés.

• REEE / RDPR: La retenue s'applique.
  Le reporting T1135 s'applique si le coût dépasse 100 000 $ CAD en dehors des REER/FRR.

Investir dans l'Immobilier Américain

Revenus Locatifs

Les revenus locatifs américains sont imposés par l'IRS, généralement selon deux options :

1. Revenus locatifs bruts taxés à 30 % de retenue, ou

2. Revenus nets taxés après dépenses, nécessitant le Formulaire 1040-NR.
   Quel que soit l'impôt américain, les revenus doivent être déclarés au Canada avec un crédit pour l'impôt américain payé.

Vente de Propriété Américaine – FIRPTA

Lorsque les Canadiens vendent une propriété américaine, l'acheteur doit retenir 15 % du prix de vente brut selon FIRPTA et l'envoyer à l'IRS. Ce n'est pas l'impôt dû, mais une avance de paiement. Vous devez déposer le Formulaire 1040-NR pour déterminer l'impôt réel et obtenir un remboursement de la retenue excessive. Le Canada impose également le gain en capital ; des crédits d'impôt étrangers évitent la double imposition.

Exposition à l'Impôt Successoral Américain

Les Canadiens possédant des biens immobiliers ou des actions américaines peuvent faire face à un impôt successoral américain au moment de leur décès. Bien que l'exemption soit élevée (plus de 12 millions de dollars USD), les Canadiens doivent calculer une exemption proratisée en utilisant le Traité. Une mauvaise planification peut exposer les familles.

Impôts des États

Certaines États appliquent des impôts différemment :

• Floride, Texas, Arizona: Pas d'impôt sur le revenu de l'État.

• Californie, New York: Règles de résidence strictes et imposition agressive des locations.
  Des déclarations d'État peuvent être nécessaires lors de la location ou de la vente.

Reporting Étranger – T1135

Les actions américaines, les FNB et les biens locatifs américains sont considérés comme des biens étrangers spécifiés et nécessitent un reporting T1135 si le coût total dépasse 100 000 $ CAD. Les avoirs REER sont exemptés. Les pénalités pour les déclarations T1135 manquantes commencent à 2 500 $ par an.

Erreurs Courantes des Canadiens

Les investisseurs oublient souvent : de déclarer les revenus locatifs américains ; d’ignorer les règles FIRPTA lors de la vente ; de déclarer les gains en capital au Canada ; d'oublier les obligations fiscales d'État ; de détenir des actions de dividendes américains dans un CELI ; de mal calculer les crédits d'impôt étrangers ; d'oublier les déclarations T1135 ; ou de déprécier incorrectement les biens locatifs américains à des fins canadiennes.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous gérons l'ensemble du reporting transfrontalier pour les Canadiens investissant dans des actifs américains. Nous préparons les déclarations 1040-NR, gérons les certificats FIRPTA, préparons les déclarations canadiennes avec des calculs appropriés de crédit d'impôt étranger, traitons les déclarations T1135, optimisons les comptes qui devraient détenir des actions américaines, et fournissons une planification successorale pour les actifs américains. Nous nous assurons que les investisseurs évitent les pénalités et minimisent les impôts des deux côtés de la frontière.

Expérience Client Réelle

Un couple de Montréal louant un condo en Floride a évité une double imposition après que nous ayons appliqué les dispositions du Traité et correctement déposé les formulaires 1040-NR et T1. Un investisseur ayant de grandes participations en actions américaines a évité les pénalités T1135 après que nous ayons restructuré les comptes. Un vendeur d'une propriété locative américaine a récupéré la majorité de la retenue FIRPTA grâce à nos dépôts en temps opportun. Un client à valeur nette élevée a évité l'exposition à l'impôt successoral américain grâce à une restructuration appropriée.

Questions Courantes

Puis-je payer des impôts deux fois sur les dividendes américains ? Non, les crédits d'impôt étrangers préviennent la double imposition. Ai-je besoin d'une déclaration d'impôt américaine ? Seulement si des revenus locatifs ou FIRPTA s'appliquent. Les actions américaines dans un CELI sont-elles efficaces sur le plan fiscal ? Non. Dois-je déclarer des biens américains à l'ARC ? Oui, pour les revenus, les gains en capital, et le T1135 lorsque cela est applicable.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les Canadiens investissant aux États-Unis à rester conformes, efficaces sur le plan fiscal et protégés. Que vous possédiez des actions américaines, une propriété locative ou planifiez d'acheter une maison de vacances, nous garantissons une optimisation fiscale complète transfrontalière.