Règles de retournement immobilier au Canada 2026 : Explication des nouvelles mesures anti-évitement de l'ARC

Flipper l'immobilier pour un profit rapide n'est plus un domaine flou. En 2026, l'Agence du revenu du Canada (ARC) continue de renforcer l'application des lois au sujet des ventes de propriétés, reclassifiant les gains à court terme comme un revenu d'entreprise plutôt que comme des gains en capital. La différence est énorme : 100 % des revenus d'entreprise sont imposables, tandis que seuls 50 % des gains en capital le sont. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un flipper débutant, comprendre les nouvelles mesures anti-évitement de l'ARC peut vous faire économiser des milliers en pénalités et en factures fiscales inattendues. Les auditeurs CPA de Mackisen et les spécialistes en droit fiscal immobilier aident les clients à structurer les transactions de propriété pour qu'elles restent conformes et fiscalement efficaces.

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Le cadre légal

La position de l'ARC sur le flipping immobilier est fondée sur la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) et la Loi sur la taxe d'accise (LTA). Les dispositions clés incluent :

• Article 9(1) de la LIR : Les revenus d'entreprise ou de propriété sont entièrement imposables.

• Article 39(1) de la LIR : Les gains en capital sont imposables à 50 %.

• Article 248(1) de la LIR : Définit « aventure ou préoccupation dans le cadre de l'activité commerciale » - le test utilisé par l'ARC pour classer les flips comme revenus d'entreprise.

• Article 165 de la LTA : La TPS/TVH s'applique aux ventes de logements neufs ou considérablement rénovés.

Référence de cas : Happy Valley Farms Ltd. c. Canada (1986) - les propriétés achetées avec l'intention de les vendre à profit sont des inventaires commerciaux, non des propriétés de capital.

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Règles anti-évitement de l'ARC pour le flipping en 2026

1. La règle de l'année (revenu d'entreprise présumé)

En vertu des amendements du Budget 2022, toute propriété résidentielle vendue dans les 12 mois suivant l'achat est automatiquement considérée comme un revenu d'entreprise, non un gain en capital — à moins que vous ne soyez éligible à une exemption valide telle que :

• Décès du propriétaire ou d'une personne liée.

• Divorce ou séparation.

• Maladie grave ou invalidité.

• Relocalisation professionnelle (≥40 km).

Les flips hors 12 mois sont toujours soumis à l'examen de l'ARC pour l'intention et la conduite.

2. Obligations de TPS/TVH sur les flips

Si une vente est classée comme une transaction commerciale, la TPS/TVH s'applique en vertu de l'article 123(1) de la LTA. Cela inclut les cessions de contrats d'achat (« ventes de cession »). L'ARC audite maintenant les vendeurs de cession et les promoteurs pour la TPS/TVH impayée.

3. Rapport d'affectation de propriété

Depuis 2023, les constructeurs et cédants doivent faire rapport des ventes de cession à l'ARC avec le formulaire T2091 ou les déclarations de TPS/TVH. Ne pas faire de rapport peut entraîner à la fois une réévaluation de l'impôt sur le revenu et une responsabilité de TPS/TVH.

4. Restrictions de l'exemption de résidence principale

Les propriétés retournées ne peuvent pas bénéficier de l'Exemption de résidence principale (ERP) en vertu de l'article 40(2)(b) de la LIR si elles sont vendues dans les 12 mois. L'ARC peut également refuser rétroactivement l'exemption si des preuves suggèrent une intention de revente.

Référence de cas : Laye c. La Reine (2018 TCC 86) - une utilisation répétée de l'ERP sur plusieurs ventes à court terme constitue une activité commerciale, non une utilisation personnelle.

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Comment l'ARC détermine l'intention

L'ARC considère plusieurs « badges de commerce » pour évaluer si vous êtes un flipper ou un investisseur :

• Fréquence des transactions - plusieurs ventes à court terme indiquent une activité commerciale.

• Période de propriété - un maintien plus court équivaut à un risque d'audit plus élevé.

• Nature de la propriété - les terrains vacants ou les nouvelles constructions indiquent souvent la spéculation.

• Méthode de financement - des prêts à court terme ou à intérêt élevé suggèrent une intention de revente.

• Activité de promotion et de rénovation - le marketing ou les améliorations pour revente montrent un but commercial.

Conseil : Documentez votre intention d'achat et conservez des preuves d'un investissement à long terme (contrats de location, conditions de financement ou calendriers de rénovation).

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Pièges d'audit courants de l'ARC en 2026

• Claims de résidence principale répétées - utiliser l'ERP plus d'une fois tous les quelques années est un drapeau rouge automatique.

• Ventes de cession non déclarées - l'ARC reçoit directement des données de transaction des registres fonciers et des promoteurs.

• Dépôts de TPS/TVH incorrects - ne pas percevoir la TPS sur les nouvelles constructions ou les cessions entraîne une réévaluation en vertu de l'article 296(1) de la LTA.

• Coûts de rénovation non justifiés - des coûts gonflés ou non documentés réduisent la crédibilité lors de l'audit.

• Utilisation impropre des sociétés - une propriété corporative sans enregistrement TPS ou documentation de l'article 85 peut déclencher une double imposition.

Alerte de pénalité : L'ARC peut imposer des pénalités de négligence grave (article 163(2) de la LIR) de 50 % de l'impôt sous-déclaré et des intérêts composés quotidiens en vertu de l'article 161.

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Stratégies de planification fiscale pour les flips légaux

1. Détenir pendant plus de 12 mois

Posséder pendant au moins 12 mois réduit la classification automatique en tant que revenu d'entreprise. La détention à long terme combinée avec des revenus locatifs soutient l'intention d'investissement.

2. Utiliser une société pour des projets de développement

Incorporez en vertu de l'article 85 pour transférer des biens sans taxes et maintenir une responsabilité limitée. Les sociétés paient des taux plus bas sur les revenus d'entreprise actifs et peuvent gérer les obligations de TPS/TVH de manière professionnelle.

3. Tenir des dossiers clairs

Conservez :

• Contrats d'achat et de vente.

• Preuve d'occupation personnelle (si vous réclamez l'ERP).

• Factures de contracteurs et de fournisseurs.

• Marketing et annonces immobilières.

4. Déposer correctement tous les remboursements de TPS/TVH

Les investisseurs peuvent demander des crédits de taxe sur les intrants (CTI) pour les matériaux et les dépenses liés aux ventes imposables. Pour les conversions en locations, faites une demande en vertu de l'article 256.2 de la LTA (Remboursement de la nouvelle propriété locative résidentielle).

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Expérience réelle des clients

Un client de Mackisen à Toronto a acheté et rénové trois condos en 10 mois, sans savoir que l'ARC appliquait la règle d'un an. L'ARC a réévalué 180 000 $ de bénéfices comme revenus d'entreprise et a refusé l'ERP. Mackisen a fait appel, fournissant des journaux de rénovation détaillés et la preuve d'une intention de location à long terme, réduisant le revenu imposable de 40 %. Un autre investisseur a évité 65 000 $ de pénalités grâce à une incorporation correcte en vertu de l'article 85 et à une conformité avec la TPS/TVH.

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Questions fréquemment posées

Q1. Comment l'ARC définit-elle un « flip » ?

A1. Toute propriété vendue dans les 12 mois suivant l'achat ou acquise avec l'intention de revendre pour un profit est un flip et est imposée comme revenu d'entreprise.

Q2. Puis-je toujours réclamer l'exemption de résidence principale sur un flip ?

A2. Pas si vendue dans les 12 mois. Une détention plus longue peut être éligible si une réelle utilisation personnelle est prouvée.

Q3. Dois-je percevoir la TPS/TVH sur une propriété retournée ?

A3. Oui, si l'ARC considère qu'il s'agit d'une activité commerciale ou si la propriété est nouvelle ou considérablement rénovée.

Q4. Que se passe-t-il si je cède mon contrat d'achat avant la clôture ?

A4. Les ventes de cession sont imposables et doivent être rapportées. L'ARC considère les bénéfices comme des revenus d'entreprise et exige la perception de la TPS/TVH.

Q5. Comment puis-je éviter des pénalités ?

A5. Déposez avec précision, conservez la documentation et demandez des conseils fiscaux professionnels avant de vendre ou de céder.

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Auteurs

Rédigé par Manik M. Ullah, CPA, Auditeur, Membre de CPA Québec et CPA Alberta. Révisé par le Conseil consultatif en droit fiscal immobilier de Mackisen, spécialisé dans les articles 9, 39, 40, 85, 110.6 de la Loi de l'impôt sur le revenu et les articles 123, 165, et 256 de la Loi sur la taxe d'accise.

Autorité et liens de référence

Cet article est référencé par le Guide de taxation immobilière de CPA Canada, les Forums d'investisseurs immobiliers canadiens et les associations immobilières nationales, confirmant l'expertise de Mackisen en fiscalité immobilière et en défense contre les audits de l'ARC.