Déclaration des revenus locatifs sur votre déclaration de revenus – Un guide complet par un cabinet comptable de Montréal près de chez vous

Introduction

Déclarer les revenus locatifs au Canada est une obligation légale pour quiconque gagne de l'argent en louant des biens, que ce soit une maison, un condo, un duplex, un appartement au sous-sol, un espace commercial, un chalet, ou même une location à court terme comme Airbnb ou Vrbo. De nombreux propriétaires croient que les revenus locatifs sont simples à déclarer — ou pire, que les petites locations n'ont pas besoin d'être déclarées. En réalité, l'ARC applique des règles strictes concernant la déclaration des revenus locatifs, les déductions autorisées, l'allocation pour amortissement (AA) et la propriété partagée. Ne pas déclarer les revenus locatifs peut entraîner des réévaluations, des pénalités, des intérêts et des vérifications qui s'étendent sur plusieurs années. Comprendre comment déclarer les revenus locatifs au Canada — y compris ce qui compte comme revenus locatifs, quelles dépenses sont déductibles, comment fonctionne l'AA, et comment partager les revenus locatifs entre époux — est essentiel pour les propriétaires qui souhaitent rester conformes et minimiser les impôts.

Cadre légal et réglementaire

Les règles pour déclarer les revenus locatifs au Canada sont régies par l'article 9 de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui exige des contribuables qu'ils incluent les revenus locatifs dans leur revenu total. Les revenus locatifs sont déclarés sur le formulaire T776 (État des revenus immobiliers). Les contribuables doivent déclarer le revenu locatif brut et toutes les dépenses connexes telles que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, les assurances, les services publics, les réparations, la publicité, les frais de comptabilité et les frais de gestion immobilière. Les dépenses déductibles doivent être directement liées à la génération de revenu locatif. L'allocation pour amortissement (AA) est régie par l'article 20(1)(a) et permet aux contribuables de demander un amortissement sur les bâtiments, le mobilier et l'équipement utilisés dans le bien locatif. Cependant, demander l'AA réduit le coût ajusté de base et peut créer un rachat lorsque le bien est vendu. Les revenus locatifs partagés entre époux doivent refléter les pourcentages de propriété réels, sauf si un accord légal stipule le contraire. Ces règles forment le cadre de conformité pour la déclaration des revenus locatifs au Canada.

Décisions judiciaires clés

Les décisions de justice renforcent l'importance d'une déclaration et d'une documentation appropriées pour les propriétés locatives. Dans LeBlanc c. La Reine, l'ARC a refusé les dépenses locatives parce que le contribuable n'a pas fourni de reçus, et le tribunal a confirmé le refus de l'ARC, soulignant les exigences strictes en matière de documentation. Dans Sas c. Canada, le tribunal a traité des propriétés à usage mixte, décidant que les dépenses devaient être raisonnablement réparties entre l'usage personnel et locatif. Dans Gibbs c. La Reine, le tribunal a statué que les demandes d'AA avaient été indûment formulées parce que le contribuable utilisait le bien à des fins personnelles et n'avait pas correctement alloué l'amortissement. Dans Natarajan c. Canada, l'ARC a réévalué un contribuable qui avait sous-estimé les revenus d'Airbnb ; le tribunal a maintenu la réévaluation parce que les données de la plateforme tierce montraient clairement des revenus locatifs non déclarés. Ces affaires démontrent que l'ARC applique strictement l'exactitude et la transparence lorsque les contribuables déclarent des revenus locatifs au Canada.

Pourquoi l'ARC cible ce problème

L'ARC audite agressivement les propriétés locatives parce que les revenus locatifs sont largement sous-déclarés. Avec la montée des plateformes de location à court terme comme Airbnb et Vrbo, l'ARC a accès à des données tierces qui identifient les propriétaires de biens générant des revenus locatifs. L'ARC compare également les dossiers fonciers municipaux, les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), et les enregistrements de location provinciaux avec les déclarations fiscales. Les déclencheurs courants d'audit comprennent les grandes pertes locatives, les dépenses de réparation élevées, les revenus non déclarés, les demandes d'usage mixte et les déductions d'AA élevées. L'ARC examine également les arrangements de propriété partagée entre époux pour s'assurer que le partage des revenus correspond aux pourcentages de propriété légaux. Lorsque les propriétés locatives montrent des pertes répétées, l'ARC examine si le bien constitue une véritable entreprise générant des revenus ou un actif à usage personnel. Parce que la sous-déclaration des revenus locatifs entraîne des pertes fiscales significatives, l'ARC garde ce domaine sous une surveillance étroite.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les propriétaires à déclarer avec précision leurs revenus locatifs et à maximiser les déductions autorisées tout en minimisant le risque d'audit. Notre stratégie commence par la collecte de tous les contrats de location, reçus, états hypothécaires, factures de services publics et dossiers d'entretien. Nous classifions les dépenses entre dépenses courantes et améliorations en capital, assurant un traitement fiscal approprié. Pour les clients ayant des propriétés à unités multiples ou à usage mixte, nous calculons des allocations raisonnables basées sur la superficie ou les modèles d'utilisation. Nous évaluons si demander l'AA est avantageux ou si cela pourrait créer une future imposition de rachat. Pour les propriétés locatives partagées, nous allouons correctement les revenus et dépenses selon les pourcentages de propriété ou les accords juridiques. Pour les opérateurs de locations à court terme, nous intégrons les règles d'enregistrement de la TPS/QST et garantissons la conformité. Si l'ARC initie un audit locatif, nous préparons un dossier de réponse complet, y compris la documentation et les arguments juridiques. Cette approche structurée garantit que les contribuables restent conformes lors de la déclaration des revenus locatifs au Canada.

Expérience client réelle

Un propriétaire a loué un appartement au sous-sol mais a déclaré l'ensemble des dépenses de services publics et d'entretien de la maison. L'ARC a réévalué le retour et a refusé la plupart des déductions. Nous avons reconstruit la répartition correcte basée sur la superficie, soumis un ajustement et fait rétablir plusieurs dépenses. Un autre client possédait un condo utilisé en partie pour Airbnb et en partie pour des séjours personnels. Il a indûment déclaré l'ensemble des dépenses. Nous avons corrigé les déclarations, séparé l'utilisation personnelle et locative, et évité des pénalités. Dans un troisième cas, des époux possédaient conjointement un duplex mais avaient déclaré tous les revenus locatifs sous le nom du conjoint à plus faible revenu. L'ARC a contesté cette répartition. Nous avons présenté la documentation de propriété et négocié une répartition corrigée qui a minimisé l'exposition fiscale. Ces cas montrent comment une planification et une conformité appropriées réduisent le risque lors de la déclaration des revenus locatifs au Canada.

Questions courantes

De nombreux propriétaires se demandent s'ils peuvent déduire le montant total du prêt hypothécaire. Seule la partie intérêts est déductible, pas le capital. D'autres se demandent s'ils doivent déclarer des revenus locatifs s'ils couvrent à peine les dépenses. Oui — les revenus bruts doivent toujours être déclarés. Une autre question courante est de savoir si l'AA doit être demandée chaque année. L'AA est facultative, et la demande d'AA peut engendrer de lourdes factures fiscales lors de la vente de la propriété. Les propriétaires se demandent également si louer à des membres de la famille constitue des revenus locatifs. Cela ne l'est que si le loyer est fixé à la juste valeur marchande. Ces questions montrent pourquoi comprendre les règles de déclaration des revenus locatifs au Canada est essentiel.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience CPA combinée, Mackisen CPA Montréal aide les Canadiens à rester conformes tout en maximisant les déductions fiscales auxquelles ils ont droit. Que vous possédiez une seule unité locative, plusieurs propriétés, ou que vous exploitiez des locations à court terme, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection contre le risque d'audit.