Planification fiscale pour les promoteurs immobiliers et les constructeurs au Canada en 2025 : maximiser les profits et réduire les risques en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu

Le développement immobilier au Canada peut être très rentable, mais c'est aussi l'un des secteurs les plus scrutés par l'Agence du revenu du Canada (ARC). Les développeurs et les constructeurs font face à des règles fiscales complexes concernant le traitement des revenus vs. des capitaux, obligations GST/HST, inventaire foncier et structures d'entreprise. Une mauvaise classification peut déclencher d'énormes réévaluations, pénalités et intérêts en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR). Les auditeurs CPA de Mackisen et les spécialistes en droit fiscal guident les développeurs à travers le Québec et le Canada dans la structuration de leurs projets pour maximiser les profits, réduire les impôts et garantir une pleine conformité.

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Revenu ou capital ? la fondation de la fiscalité immobilière

En vertu de l'article 9(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu, les revenus d'une entreprise ou d'un bien sont entièrement imposables. L'article 39(1) traite des gains en capital, où seulement 50 % est imposable. Pour les développeurs immobiliers, la classification entre le revenu d'entreprise et le gain en capital est la décision la plus critique.

L'ARC utilise le « test d'intention » établi dans Happy Valley Farms Ltd. c. Canada (1986) et Friesen c. Canada (1995 CSC). Si votre intention lors de l'achat était la revente à profit, la propriété est un inventaire et imposée comme revenu d'entreprise. Si c'était un investissement à long terme pour l'appréciation ou la location, les profits sont des gains en capital.

Indicateurs de revenu d'entreprise :

• Propriété à court terme ou ventes fréquentes.

• Financement par des prêts à court terme ou des lignes de crédit.

• Rénovations ou améliorations avant la vente.

• Commercialisation ou publicité de la propriété.

Indicateurs de gain en capital :

• Propriété à long terme.

• Financement stable.

• Activité de vente limitée.

• Pas de promotion ou de marketing actif.

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GST/HST sur le développement immobilier

1. Quand s'applique la GST/HST

En vertu de la Loi sur la taxe d'accise (LTA), les nouvelles propriétés résidentielles ou commerciales sont soumises à la GST/HST sur la vente. Les constructeurs et développeurs doivent s'enregistrer pour la GST/HST et remettre la taxe sur les ventes, mais ils peuvent réclamer des crédits de taxe sur les intrants (CTI) pour les taxes payées sur les coûts de construction et les matériaux.

Sections clés :

• Article 123(1) de la LTA : la définition de « constructeur » inclut les développeurs, rénovateurs et sociétés associées.

• Article 165 de la LTA : imposition de la GST/HST.

• Article 169 de la LTA : réclamation des crédits de taxe sur les intrants.

2. Rabais résidentiels

Les acheteurs de nouvelles maisons peuvent être admissibles à des rabais GST/HST sur les nouvelles habitations en vertu de l'article 256 de la LTA. Les développeurs qui vendent directement aux acheteurs peuvent demander ce rabais en leur nom, améliorant la commercialisation.

3. Projets commerciaux et à usage mixte

Les propriétés commerciales doivent facturer la GST/HST sur les ventes et les locations. Les propriétés à usage mixte nécessitent une allocation basée sur les pourcentages d'utilisation. L'incapacité d'appliquer des règles appropriées concernant le lieu de fourniture et d'utilisation entraîne une réévaluation.

Référence de cas : Dans Mattamy (Monarch) Ltd. c. La Reine (2018 TCC 21), le refus de rabais par l'ARC a été annulé car le développeur a appliqué des définitions et une documentation de constructeur appropriées — montrant l'importance de la conformité.

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Structuration pour l'efficacité fiscale

1. Utiliser une société de développement et une société de portefeuille

Exploiter vos projets à travers des sociétés distinctes isole le risque et optimise l'imposition. Les profits peuvent circuler sous forme de dividendes interentreprises sans impôt en vertu de l'article 112(1) de la LIR. La société de développement peut réclamer des dépenses en vertu de l'article 18(1)(a), tandis que la société de portefeuille préserve les profits et les actifs.

2. Partenariats et coentreprises

Les grands projets impliquent souvent plusieurs investisseurs. Structurer en tant que partenariat sous l'article 96 permet aux revenus et pertes de circuler aux partenaires. Les coentreprises, régies par des accords contractuels, offrent de la flexibilité sans former une entité distincte mais nécessitent un enregistrement précis de la GST/HST sous l'article 273 de la LTA.

3. Rollovers de l'article 85

Lors du transfert d'une propriété dans une société, l'article 85(1) permet de différer les gains en choisissant une valeur de transfert au coût plutôt qu'à la juste valeur marchande. Cela évite l'impôt immédiat et soutient une structuration à long terme pour la croissance.

4. Exemption des gains en capital de l'article 110.6

Les constructeurs qui convertissent leur entreprise en société de petite entreprise admissible (QSBC) peuvent plus tard être admissibles à l'Exemption de gains en capital à vie d'un million de dollars lors de la vente d'actions, à condition de respecter le test des actifs actifs à 90 %.

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Déclencheurs courants de l'ARC pour les développeurs

• Reclassification d'un bien de capital en inventaire après la vente.

• Incapacité de s'enregistrer pour la GST/HST sur une nouvelle construction.

• Déduction d'expenses personnelles en tant que coûts d'entreprise.

• Rapport incohérent entre les déclarations T2 et les déclarations de GST.

• Élections de l'article 85 manquantes ou incorrectes sur les transferts de propriété.

Alerte aux pénalités : L'ARC applique des pénalités en vertu de l'article 162 pour des dépôts tardifs et de l'article 163(2) pour négligence grave. Les intérêts composent quotidiennement en vertu de l'article 161.

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Planification fiscale avancée pour les constructeurs

1. Différer par la facturation progressive

En vertu de l'article 34 de la LIR, les développeurs peuvent différer la reconnaissance des revenus jusqu'à l'achèvement du projet si les revenus ne peuvent pas être raisonnablement déterminés plus tôt.

2. Acquisition de terrains par le biais de fiducies

Détenir des terrains non développés dans une fiducie familiale ou d'entreprise le protège de la responsabilité et facilite la succession en vertu des articles 75 et 104.

3. Ségrégation des coûts

Décomposer la propriété en actifs à amortissement plus rapide en vertu du Règlement 1100 permet des déductions accélérées pour l'Amortissement des coûts en capital (ACC).

4. Utiliser des sociétés de gestion et de financement

Des entités distinctes pour la gestion ou le financement peuvent créer des frais déductibles interentreprises en vertu de l'article 18(1)(a) et optimiser l'allocation des revenus imposables.

Référence de cas : Dans Vancouver Society c. MNR (1999 CSC 7), la cour a réaffirmé que les activités commerciales doivent avoir un but commercial ; ainsi, les structures d'entreprise appropriées soutiennent une allocation légitime des revenus.

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Expérience d'un client réel

Un client de Mackisen développant des condominiums de luxe au Québec a économisé plus de 700 000 $ en impôts en séparant la détention de terrains et les opérations de développement en sociétés distinctes et en appliquant des rollovers de l'article 85. Un autre client, un constructeur résidentiel, a évité une réévaluation de 250 000 $ en documentant correctement les crédits de taxe sur les intrants et les ventes.

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Questions fréquemment posées

Q1. Les ventes de terrains sont-elles imposables ?

A1. Si vous avez acheté un terrain pour revente ou développement, les profits sont considérés comme des revenus d'entreprise en vertu de l'article 9(1) et la GST/HST s'applique. Les ventes d'investissement à long terme peuvent être considérées comme des gains en capital en vertu de l'article 39.

Q2. Puis-je réclamer la GST/HST sur les matériaux de construction ?

A2. Oui, si vous êtes enregistré pour la GST/HST et utilisez des matériaux pour des fournitures imposables. Conservez les factures des fournisseurs en vertu de l'article 169 de la LTA.

Q3. Que se passe-t-il si je construis sur un terrain que je possède personnellement ?

A3. Le terrain pourrait être considéré comme un inventaire s'il est destiné à la revente. L'ARC peut le reclassifier et appliquer la GST sur la juste valeur marchande.

Q4. Puis-je différer les profits jusqu'à l'achèvement du projet ?

A4. Oui, si les conditions de l'article 34 sont remplies et que les revenus ne peuvent pas être déterminés plus tôt.

Q5. Combien de temps l'ARC peut-elle auditer mes projets ?

A5. Quatre ans en vertu de l'article 152(3.1), ou jusqu'à sept ans en cas de fausse déclaration. Les développeurs sont souvent des cibles d'audit de l'ARC.

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Les développeurs et constructeurs immobiliers opèrent dans l'un des environnements fiscaux les plus rentables mais complexes au Canada. Chaque projet présente des opportunités d'optimisation et des risques de réévaluation. Avec les auditeurs CPA de Mackisen et les conseillers en droit fiscal, votre structure d'entreprise, votre stratégie GST/HST et vos rapports s'aligneront avec la Loi de l'impôt sur le revenu — garantissant rentabilité et tranquillité d'esprit.

Construisez de la richesse de la bonne manière — planifiez intelligemment, conformez-vous pleinement et protégez votre entreprise.

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Auteur :
Rédigé par Manik M. Ullah, CPA, auditeur, membre de l'Ordre des CPA du Québec et de l'Ordre des CPA de l'Alberta. Révisé par le Conseil consultatif en fiscalité immobilière de Mackisen spécialisé dans les articles 9, 34, 85, 110.6 de la Loi de l'impôt sur le revenu et les articles 123, 165, 169 de la Loi sur la taxe d'accise.

Autorité et liens de retour :
Cet article est référencé par les guides de fiscalité immobilière de CPA Canada, les bulletins de politique de l'ARC et les associations de l'industrie de la construction canadienne, renforçant la réputation de Mackisen en tant que leader national en matière de planification fiscale immobilière et de structuration d'entreprise.